本文的作者是清华大学建筑学院博士研究生、美国麻省理工学院城市研究与规划系访问学生高舒琦，发表于《城市规划》2017年第7期。文章聚焦美国土地银行（Land Bank）的发展历程、运营机制及其对中国的启示。

主要观点一：美国土地银行的起源与背景
美国土地银行起源于应对物业空置、废弃和止赎（foreclosure）问题的制度创新。二战后，美国东北部“锈带”地区因产业衰退、人口流失，大量物业因拖欠物业税（property tax）被止赎，导致空置和废弃问题蔓延，衍生出公共安全、卫生和环境问题。传统市场化拍卖方式存在三大缺陷：
1. 恶化市场的物业难以吸引买家，政府维护成本高昂；
2. 投机者低价购入物业后逃避税收，形成恶性循环；
3. 产权不清导致物业长期闲置。
1971年，密苏里州圣路易斯市通过《地方土地再利用法》，创立了全美首个土地银行，作为准公共机构（quasi-public agency）介入物业管理和再开发，开启了制度性解决方案。

主要观点二：美国土地银行的发展阶段
文章将美国土地银行的发展分为三个阶段：
1. 有限发展阶段（1971-2003年）：受制于州立法门槛高、止赎流程冗长，土地银行推广缓慢，仅少数城市（如圣路易斯）试点。
2. 扩张发展阶段（2004-2010年）：制度变革是关键。例如，密歇根州2004年通过《土地银行快速程序法》（Land Bank Fast Track Act），简化止赎流程（从40个月缩短至25个月），允许批量处理物业，并扩大土地银行权限（自动获取流拍物业）。杰纳西县土地银行（Genesee County Land Bank）成为全美规模最大的典型案例。
3. 标准化发展阶段（2011年至今）：次贷危机后，土地银行立法加速，纽约州等通过整合法律（如《非营利公司法》新增“土地银行”条款），推动土地银行在全美125个城市普及。

主要观点三：土地银行的运营机制——以杰纳西县为例
核心流程为“获取-管理-处理”：
1. 获取物业：主要来源包括欠税止赎物业、金融机构抵债物业、政府闲置物业等。杰纳西县土地银行通过税收止赎程序自动接收拍卖流拍物业，并通过“优先购买权”筛选关键地块。
2. 管理物业：根据物业状况分类处理。例如，对可修复物业进行修缮，对严重破损物业实施拆除绿化。创新性发动社区参与“清洁与绿化”项目，降低管理成本。
3. 处理物业：通过限制性转让（如“邻地转让”项目）避免投机，要求买家签署协议确保物业用于社区服务或自住，并采用“可决定所有权”（fee simple determinable）约束后续用途。

主要观点四：土地银行的收入与治理结构
1. 收入模式依赖多元化资金：服务费（占比43%）、物业销售（32%）、联邦与地方基金（57%）。税收增额融资（Tax Increment Funding, TIF）和税收返还政策（如杰纳西县“5/50”政策，即5年内返还50%物业税）是重要创新。
2. 治理架构：杰纳西县土地银行包含居民意见委员会、董事会（多元部门代表）和专职员工，注重社区参与决策；而无独立法人资格的土地银行（如马凯特县）则依附于政府部门。

主要观点五：土地银行的成效与争议
成效包括：
1. 降低物业二次止赎率，抑制投机；
2. 通过社区合作改善衰败区域环境；
3. 平衡市场效率与社会公平（如提供保障性住房）。
争议包括：
1. 止赎流程仍受制于产权确认难题；
2. 受政治分歧影响（共和党农村官员反对资金倾斜城市）；
3. 部分土地银行因资金短缺难以覆盖全部废弃物业。

对中国的启示
文章指出，中国尚未建立应对空置物业的有效机制，但未来物业税开征可能加剧类似问题。建议借鉴美国经验：
1. 在物业税立法中同步设计土地银行制度；
2. 探索税收返还和溢价回收（如TIF）等融资工具；
3. 明确土地银行的公共属性，避免纯粹市场化弊端。

论文价值与亮点
1. 系统性研究：首次完整梳理美国土地银行的历史脉络与运营逻辑；
2. 案例深度剖析：以杰纳西县为例，揭示税收机制、社区参与等关键创新；
3. 本土化参考：针对中国城市收缩趋势（如“空心村”），提出制度预可行性建议。
文章的局限性在于未深入讨论文化差异对制度移植的影响，但为中国的城市治理提供了重要政策思路。