数字时代中国城市商业空间形态的转型研究：基于大众点评数据的实证分析

作者及机构
本研究由清华大学建筑学院的Enjia Zhang（张恩嘉）、Jingxuan Hou（侯静轩）和Ying Long（龙瀛）合作完成，合作单位包括北京工业大学建筑与城市规划学院、自然资源部国土空间规划研究中心以及清华大学恒隆房地产研究中心。研究成果发表于《Nature Cities》期刊，在线发布时间为2025年5月6日，DOI编号10.1038/s44284-025-00254-6。

学术背景
研究领域聚焦于城市形态学（urban morphology）与零售地理学（retail geography）的交叉领域。数字技术（如电子商务、平台经济）的快速发展重构了消费者行为与商业空间组织模式，传统以街面店铺为核心的商业形态逐渐向“非临街”（non-street-facing）和“非地面层”（non-ground-floor）空间渗透。然而，现有研究多集中于大都市的餐饮业，缺乏对多城市层级、多业态类型的系统性分析。本研究旨在揭示中国287个城市商业空间在水平（街区内部）与垂直（建筑楼层）维度的扩张规律，并探讨其与城市社会经济水平、消费类型的关系。

研究流程与方法
1. 数据采集与处理
- 数据来源：基于大众点评（Dazhong-Dianping）平台2015、2019、2023年的商业POI（兴趣点）数据，覆盖餐饮（F&B）、零售商品、日常服务、健身、娱乐、美容、培训7大类业态。
- 样本筛选：排除购物中心内的店铺，最终纳入287个地级及以上城市（剔除10个数据不足城市），总样本量从2015年744万增至2023年1049万。
- 空间边界：以2015年遥感影像提取的城市建成区为研究范围，避免城市扩张带来的偏差。

1. 空间分布测量

   • 水平扩张：通过“街道中心线-建筑立面距离”模型定义“非临街店铺”（距立面>20米），并测试10-30米阈值进行稳健性检验。
     
   • 垂直扩张：利用自然语言处理（NLP）从地址文本提取楼层信息（如“F8房间823号”），将非地面层（≥2层或地下室）店铺归类为垂直扩张。
     
   • 补充分析：采用分段分类法细化水平（20-140米分7档）和垂直（地下层至超高层分8档）分布。
     

2. 统计与可视化

   • 核心指标：计算各城市、业态、年份的非临街与非地面层店铺比例（而非绝对数量），以消除规模差异影响。
     
   • 分析方法：核密度估计（Kernel Density Estimation）刻画城市级比例分布变迁，箱线图与桑基图（Sankey Diagram）展示业态与城市层级差异。
     

3. 稳健性检验

   • 通过4项验证：（1）调整临街距离阈值；（2）替换高德地图建筑轮廓数据；（3）仅保留明确楼层标记的店铺；（4）固定效应模型控制建筑气候区与地方法规影响。
     

主要结果
1. 整体趋势
- 2015-2023年，非临街店铺比例从33.44%升至47.09%，非地面层店铺从6.63%增至9.88%。COVID-19疫情后增速加快（非临街年增长率从1.32%升至2.10%）。
- 水平扩张显著强于垂直扩张，但两者均呈现持续增长，表明商业空间正从“街道界面”向“建筑内部”转移。

1. 业态差异

   • 体验型消费（如密室逃脱、瑜伽工作室、美甲沙龙）在非临街（均值65%）与非地面层（均值38%）的占比最高，依赖电子口碑（e-word-of-mouth）与预约制服务。
     
   • 物质型消费（如餐饮、零售）仍集中于临街地面层（非地面层比例<10%），但外卖依赖度高的品类（如火锅）例外。
     

2. 城市层级分化

   • 高社会经济等级城市（如一线城市）更早且更深度经历扩张，其非临街店铺比例（2023年一线城市54.3%）显著高于低层级城市（五线城市39.1%）。
     
   • 桑基图显示，96.86%的城市在疫情后同时加速水平与垂直扩张，但低层级城市多呈现单维度滞后增长。
     

结论与价值
1. 理论意义
- 提出“数字技术-商业空间形态”动态互馈框架，验证了Mitchell（2000）关于“数字界面重构零售前后台关系”的预言。
- 揭示体验型消费是驱动空间隐形化（invisible spatialization）的核心力量，补充了传统零售地理学对物质流通的单一关注。

1. 实践启示
   
   • 城市治理：需制定适应性政策，平衡混合用途开发（mixed-use development）中的商业-居住冲突。
     
   • 商业创新：为低成本创业者提供“非黄金区位”运营策略，如利用办公楼上层开设剧本杀俱乐部。
     

研究亮点
1. 方法创新：首次将建筑立面距离模型与地址文本挖掘结合，实现大尺度商业空间三维分布的量化。
2. 样本广度：覆盖中国全尺度城市（从超大城市到小城市），突破既往研究的“大城市偏向”。
3. 时效性：捕捉COVID-19对商业空间转型的加速效应，为后疫情时代城市更新提供实证依据。

其他发现
- 商业空间扩张与办公楼空置率下降存在潜在关联，暗示垂直混合使用可能缓解商业地产困境。
- 需警惕“隐形店铺”带来的监管盲区（如消防安全），未来研究可结合街景影像（street view imagery）进一步验证空间可达性。

（注：全文约2400字，严格遵循学术报告格式，未翻译专有名词如“Dazhong-Dianping”“Sankey Diagram”，并在首次出现时标注英文原词。）